夫妻一方擅自将共有房产抵押，抵押是否有效？

众所周知，夫妻共同出资的房产属于夫妻共同财产，但社会生活过程中，夫妻共有的房产并非都登记在双方名下，基于生活情况，部分房产仅是登记在单方名下。在此情形下，该方往往可以将房产单方抵押给债权人。此时即侵害了夫妻另一方的合法权益，夫妻另一方往往会以侵害其共有权为由，主张抵押无效。那么此种情况下，法院究竟是应当保护夫妻另一方的利益，还是应当保护债权人的利益呢？司法实践中，法院主要通过债权是否构成“善意第三人”进行判断。

一、债权人已尽到审查义务不存在过错，其基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护

最高人民法院（2020）最高法民申5835号民事裁定书：陈文为完全民事行为能力人，应当对自身行为产生的法律后果承担相应的责任。陈文提交了案涉房产权属证书以及签署《未婚声明》，基于物权公示原则以及陈文的个人陈述，工行厦门自贸区分行有理由相信案涉房产为陈文个人财产，工行厦门自贸区分行在与陈文签订《最高额抵押合同》前，已尽到对陈文抵押财产是否属于夫妻共同财产的审查注意义务。陈文在文件空白处签字，即视为对文件内容的认可，《未婚声明书》等需填写内容为询问事项，依单方意思表示即可成立，陈文是否在境内、日期等是否为本人书写并不影响认定陈文的真意表达，且相关内容亦可相互关联印证，并不存在矛盾。李华伟提交的他案审理笔录等证据，不足以推翻上述文件的真实性，亦不能证明工行厦门自贸区分行知道或者应当知道案涉房屋为其与陈文的夫妻共同财产。原审判决认定工行厦门自贸区分行办理案涉房产抵押时是善意的，且抵押已办理登记，合法有效，并无不当。

最高人民法院(2019)最高法民申4188号民事裁定书：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周伟作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有“配偶声明”，但该担保合同亦明确约定，乙方（周伟）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。本案中，案涉房产为周伟、陈晓夫妻共同财产，但无证据证明周伟按照该条款约定，如实陈述其不具备抵押物的处分权，故而，虽《反抵押担保合同》中附有“配偶声明”，但此条款不应理解为对文化融资担保公司必须尽到的合同审查义务，亦无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，陈晓关于文化融资担保公司签订抵押合同时未尽到审查义务，主观上存在重大过失，不符合善意取得的主张，缺乏事实和法律依据。

福州市中级人民法院(2021)闽01民终5876号民事判决书，本案中，对陈晗是否善意的判断，应以其是否知道或应当知道转让人无权处分为标准。不动产登记具有公示公信效，在我国现行法律制度允许婚内财产个人所有的情况下，夫妻双方内部就财产归属的约定以及房屋真实的权利状况，很难为外界知晓，故不应要求相对人承担过重的审查义务，否则就背离了不动产登记公示公信保证市场交易秩序稳定和交易安全的初衷。就本案而言，虽然张苏、林力主张案涉房产属于夫妻共有财产，但案涉房屋登记在张苏一人名下，不动产登记簿中并未显示林力系权利人，即使陈晗事先知道张苏和林力系夫妻关系，亦不能表明陈晗明知案涉房产不属于张苏个人所有，故应当认定陈晗主观上是善意的。陈晗已支付借款，应视为已支付相应的对价，双方就案涉房产依法办理了抵押登记，陈晗基于对不动产登记簿公示效力产生的信赖利益应予保护，一审法院认定陈晗善意取得案涉房产的抵押权，并无不当。

二、债权人未尽审查义务，主观上存在过错，抵押不发生效力

最高人民法院(2019)最高法民申5907号民事裁定书：虽然《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定分别确立了物权公示、登记原则，但不动产登记不具有绝对的公信力，这一公信力受到《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度的限制，因此曲靖商行以涉案房产登记在林逸个人名下为由来否定共同共有不能成立，其也不能直接根据不动产登记的公信力获得保护，而只能适用善意取得制度。再次，结合本案查明的事实分析，《抵押合同》中“抵押人”栏有“林逸”、“张梅”字样的签字、按印，说明曲靖商行作为专业的金融机构，在审查贷款发放时，已经知道或者应当知道案涉房产系夫妻共同财产，主观上并非善意，故曲靖商行不能依据善意取得制度获得保护，原判依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条第二款规定认定抵押无效并无不当。最后，曲靖商行诉请是主张实现抵押权，但因张梅签名不真实而导致抵押合同无效，原审驳回该项诉请亦无不当。

福建省莆田市中级人民法院(2018)闽03民终1965号民事判决书：农商行黄石支行自己提取的《个人信用报告》及制作的《一般农户信用等级评分》中所体现的林铭的婚姻状况，均与林铭自己提供的离婚证相矛盾，如前所述，银行负有对抵押物的权属进行必要和适当审查义务，农商行黄石支行在办理抵押贷款业务时发现如此明显的疑点信息却未进一步审核，没有履行应负的审查义务，也没有尽到必要的审慎注意义务，存在过错，无法认定其为善意，因此产生的商业风险应由其自己承担。

夫妻双方对于共有财产的所有权与一般共有不同，这种财产关系来源于夫妻身份，依附于人身关系产生，在夫妻财产领域，只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于《婚姻法》规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为，因结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示，故夫或妻一方对于共有财产尤其是不动产、并未进行登记公示并不存在过错。具体在本案中，林铭与陈琼在夫妻关系存续期间，并不存在关于夫妻财产的其他约定，陈琼自然为本案中抵押物的共同共有人，在没有进行共有登记上不存在过错。农商行黄石支行作为金融机构，因其自身在办理抵押贷款业务时存在过错，所产生的损失应由其自己承担，而不应由无过错且相对弱势的民事主体承担，故本案中应当优先保护陈琼的权益，方符合我国民法的基本原则。

综上，农商行黄石支行在办理抵押贷款业务时，不仅应当审查物权登记，还应对抵押物的权属进行必要适当的审查，因其未履行审查义务所产生的风险及损失，应由其自己承担，故对经生效判决确定为陈琼所有的涉案房产不应享有抵押权。

综合上述案例可以看出，法院虽然是通过债权人是否构成“善意第三人”判断抵押是否有效，但对于不同主体间认定为“善意第三人”的标准却并不相同。对于金融机构，法院对其审查义务往往会有更加严苛的要求，如果金融机构未对抵押过程中存在的疑点信息进行进一步审核，金融机构即属于没有履行应负的审查义务，不能善意取得抵押权。但对于自然人主体，法院则不会对其有过高的审查要求，通常会以“基于对不动产登记簿公示效力产生的信赖利益应予保护”认可抵押效力。
蔡思斌
2022年5月18日